Einkünfte­erzielungs­absicht bei Ferien­wohnungen

Einkünfteerzielungsabsicht: Kriterien bei Ferienwohnungen

Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind nur anzuerkennen, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Wichtige Kriterien liefert ein Urteil des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an FeriengästInnen vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen aber nur dann, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d. h. um mind. 25 %) unterschreitet.

Das Vermieten einer Ferienwohnung ist nämlich mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde FeriengästInnen vermietet wird. Nur dann entspricht die Tätigkeit dem Typus des „Dauervermieters“ und rechtfertigt die Annahme, dass die Vermietung trotz (über längerer Zeiträume) anfallender Werbungskostenüberschüsse in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führt.

Kriterien für und gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht

Aktuell hat sich das Finanzgericht Rheinland-Pfalz mit der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen beschäftigt und vor allem die folgenden Aspekte betrachtet:

Die individuellen Vermietungszeiten sind mit denen zu vergleichen, die hinsichtlich des gesamten Ferienorts im Durchschnitt erzielt werden. Dabei ist „Ort“ nicht identisch mit dem Gebiet der Gemeinde. Er kann – je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarktes – das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder auch nur Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen. Die bei der Auslastungsprüfung heranzuziehenden durchschnittlichen Vermietungszeiten des jeweiligen „Ortes“ müssen – soweit wie möglich – repräsentativ sein.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an FeriengästInnen nicht mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit vergleichbar. Das heißt: Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden. Die Feststellungslast für die Typisierung obliegt dem Steuerpflichtigen.

Merke: Die Unterschreitensgrenze von 25 % ist kein starrer Wert. Nur aus Vereinfachungsgründen und um den Unsicherheiten Rechnung zu tragen, hat der Bundesfinanzhof die Grenze bei mindestens 25 % angesetzt.

Beachten Sie: Je mehr die ortsüblichen Vermietungszeiten unterschritten werden, desto mehr gewinnt die Frage nach den Gründen des Leerstands an Bedeutung (z. B. Unbenutzbarkeiten der Wohnung wegen Instandsetzungsarbeiten; Leerstand wegen unzureichender Vermietungsbemühungen, z. B. als Ausdruck der Absicht, die Ferienwohnung nur als Vermögensanlage und/oder für eine zukünftige Selbstnutzung vorzuhalten).

Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten ab. Zukünftig eintretende Faktoren sind in die Beurteilung nur einzubeziehen, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar sind. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums können wichtige Anhaltspunkte liefern. Der Prognosezeitraum ist typisierend mit 30 Jahren zugrunde zu legen.

Auch wenn für die Berechnung primär auf die Vermietungstage der Ferienwohnung abzustellen ist, ist es unschädlich, auf die statistischen Zahlen zur Bettenauslastung zurückzugreifen. Die Bettenauslastung einer Ferienwohnung kann die Auslastung allenfalls – zulasten des Steuerpflichtigen – unterschreiten, nicht aber – zugunsten des Steuerpflichtigen – übersteigen. Als Vermietungstage werden nämlich pauschal alle Tage erfasst, in denen die Ferienwohnung vermietet wird. Ob dabei die zulässige GästInnenzahl erreicht wird, ist ohne Bedeutung. Hingegen gibt die Bettenauslastung personenbezogen Auskunft über die Belegung der Ferienwohnung.

Die mit der Umrechnung von Bettenauslastung in Vermietungstage verbundenen Ungenauigkeiten sind dabei in Kauf zu nehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vergleich der tatsächlichen Vermietungstage Ungenauigkeiten mit sich bringt.

Merke: Unter Berücksichtigung der vorgenannten Aspekte kam das Finanzgericht Rheinland-Pfalz zu dem Ergebnis, dass in den Streitjahren keine Einkünfteerzielungsabsicht vorlag. Doch damit will sich die Steuerpflichtige nicht abfinden. Ob das Revisionsverfahren neue Erkenntnisse bringen wird, bleibt abzuwarten.

Quelle: FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22.11.2023, Az. 2 K 2137/20, Rev. BFH Az. IX R 23/24

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